Estabelecimento Comercial (fundo de comércio, azienda)
Conceito de Estabelecimento Comercial
O complexo de bens reunidos pelo comerciante para o desenvolvimento de sua atividade comercial é o estabelecimento comercial, que é sinônimo de fundo de comércio ou azienda.
Convém ressaltar que o estabelecimento comercial não se confunde com o somatório de bens que o compõem.
Composição do Estabelecimento
Comercial O estabelecimento comercial é composto por bens:
- corpóreos (Mercadorias; Balcões; Veículos; Instalações; imóveis, ...) e
- incorpóreos (Nome comercial, Título do estabelecimento, Know how, marcas, patentes, direitos, ponto comercial, Contratos, créditos, Clientela, Aviamento - capacidade de produzir lucro -)e etc..).
Proteções do Estabelecimento Comercial
O direito civil e o penal compreendem normas pertinentes à proteção dos bens corpóreos; o direito industrial tutela a propriedade da marca, invenções e etc..; já a lei de Locações protege o ponto explorado pelo comerciante. O direito comercial tradicionalmente se preocupou com a tutela dos bens incorpóreos. Alienação do Estabelecimento Comercial
A alienação do estabelecimento comercial está sujeita à observância de cautelas específicas, criadas para assegurar os interesses dos credores.
A Lei estabelece portanto, algumas condições para que se possa vender o fundo de comércio:
Pagar todos os credores ou obter deles o consentimento expresso ou tácita, sendo que o tácita decorre do silêncio destes após 30 dias de sua notificação, judicial ou extrajudicial (Não é aceita a anuência tácita dos credores se o comerciante pediu concordata), ou ainda ficar com bens suficiente para paga-los .
Caso não cumpra estas condições poderá ter a sua falência decretada e a alienação tida como ineficaz É conveniente inserir no contrato disposições sobre o ativo e o passivo Caso não haja pactuação sobre o passivo, fica entendido que o comprador não sucede o alienante não podendo os credores responsabiliza-lo, exceto quantos aos créditos:
a) credores trabalhistas ( art.448 da CLT - responsabilidade subsidiária);
b) credor tributário, conforme art. 133 do CTN, que prevê responsabilidade subsidiária ou integral do adquirente e
c) salvo disposição contratual específica, neste caso a cláusula de transferência do passivo não libera o alienante, que poderá ser demandado pelo credor, cabendo-lhe então o direito de regresso contra o seu sucessor.
A cláusula de não restabelecimento é implícita em qualquer contrato de alienação de estabelecimento comercial. Quer dizer o alienante, presume-se, não poderá estabelecerse, na mesma praça, em idêntico ramo de atividade comercial, em curto espaço de tempo, salvo autorização expressa no contrato. Lembrar de disposição do Direito Tributário a respeito de responsabilidade subsidiária da venda do estabelecimento comercial. No que tange o Disposições quanto ao nome da empresa vigem as seguintes disposições:
- Firma ou Razão Social: Só pode ser alienada junto com o estabelecimento
- Denominação: Pode ser alienada independente da venda do estabelecimento.
Ponto Comercial
Conceito de Ponto comercial: O "ponto" é o local específico em que o comerciante se encontra, nele se estabelecendo.
Em sendo locado rege-se pelo caracterizado no art.51 da LL ( locação empresarial - Lei 8245/91).
Requisitos da Locação empresarial Para ser considerada empresarial a locação deverá satisfazer os seguintes requisitos:
a) Contrato por escrito e tempo determinado
b) o locatário deve ser comerciante ou sociedade civil com fins lucrativos;
c) prazo de locação de no mínimo 5 anos ininterruptos ( aceita-se a soma de prazos, inclusive dos sucessores
d) exploração do mesmo ramo de atividade econômica e ininterrupta por 3 anos, à data da propositura da ação renovatória.
Nos termos da Lei o locatário pode, nestes casos, pedir judicialmente a renovação do contrato de aluguel A ação judicial cabível é chamada renovatória e deve ser aforada entre 1 ano e 6 meses antes do término do contrato a renovar, sob pena de decadência do direito.
Indenização do Ponto Comercial
Há casos onde o comerciante não poderá exercer o direito de inerência, quando então deverá ser indenizado pelo valor que acresceu ao bem. O locador pode retomar sua propriedade nos seguintes casos:
a) insuficiência da proposta de renovação ( LL, art. 72, II), a jurisprudência têm aceito a renovação por valor de aluguel determinado em perícia;
b) proposta melhor de terceiro ( LL, art. 72, III), cabendo indenização ao locatário;
c) reforma substancial no prédio locado, se o início das obras retardar por mais de 3 meses, contados da desocupação;
e) transferência de estabelecimento comercial.
Shopping Center
O Shopping Center é diferenciado dos demais empreendimentos imobiliários na medida em que é organizado com intuito de haver a distribuição da oferta de produtos e serviços centralizados em seu complexo ( tenant mix) e, em decorrência disto, o direito de inerência do lojista não pode implicar o esvaziamento do direito de propriedade do empreendedor do Shopping quando este não puder organizar plenamente o tenant mix.
O contrato de locação tem características bastante peculiares, desdobrado em parcelas fixas, reajustáveis de acordo com índice e a periodicidade definidos no instrumento contratual, e em parcelas variáveis, geralmente
um percentual do faturamento obtido pelo locatário no estabelecimento locado. A lei proíbe apenas a cobrança de despesas extraordinárias de condomínio e os gastos com obras ou substituições, bem como as despesas não previstas em orçamento prévio.
